多舉措推動城鎮老舊小區改造工作

面向社會公開報名、設立“老友議事會”、國企平台融資參與改造……南寧市採取多種舉措，推動城鎮老舊小區改造這一重大民生工程和發展工程，獨創了“南寧模式”。尤其是“老友議事會”，被列入住房城鄉建設部《城鎮老舊小區改造十點成果匯編》。近日，廣西住房和城鄉建設廳下發通知，向全區各地推廣南寧市城鎮老舊小區改造工作經驗做法。

240個小區列入改造計劃

房屋結構老化、配套設施缺失、道路破損、車輛停放雜亂無章、小區環境臟亂差，是大多數人對老舊小區的第一印象。

據2019年全區棚戶區和城鎮老舊小區調查摸底工作初步統計，南寧市2000年底前建成的小區共計911個、涉及住房11.39萬套、棟數4915棟、總建筑面積約1025.16萬m2。其中，2019年已實施改造的老舊小區共計18個、涉及住房0.3萬套。

根據廣西住房和城鄉建設廳近日印發的《關於下達2020年全區城鎮老舊小區改造計劃任務的通知》，2020年國家下達廣西城鎮老舊小區改造任務為1363個小區，涉及居民16.7萬戶（套）、樓房7726棟，總建筑面積1236.28平方米。

其中，南寧市涉及小區為240個，戶數達32861戶，小區內樓棟數共1151棟，總建筑面積超226.53萬平方米。其中，2020年南寧市本級老舊小區改造計劃共212個，涉及戶數31344戶、總建筑面積約215.94萬平方米。

2020年全區城鎮老舊小區改造項目，將於2020年9月30日前開工建設。

黨建引領，面向社會公開報名

老舊小區改不改？改什麼？怎麼改？老舊小區的居民最有發言權。南寧市按照“業主主體”原則，創新開展面向社會公開受理老舊小區改造報名，通過對公開報名申請人“至少有1名為中共黨員”的條件設置，引導黨員自發參與、主動擔當，影響和帶動身邊的鄰居積極參與小區改造提升。據統計，2020年4月受理公開報名小區123個，申請人中共黨員佔46.6%。

注重居民意願。同步開展“城區篩選上報”和“面向社會受理報名”，以居民改造意願為首要考慮因素，充分發掘符合改造條件的小區並將其納入全市老舊小區改造項目儲備庫，按照“成熟一批、改造一批”的原則，甄選出居民改造意願強烈的小區優先納入改造計劃，使其發揮樣板作用，從而促進全市老舊小區改造成片、全面鋪開。

變“要我改”為“我要改”。老舊小區改造涉及面廣、體量大，居民需求不一，對改造的迫切程度不同。南寧市率先試行面向社會公開受理報名，將統一認識、統一協商、統一意見的環節前置，將問題前置並暴露在項目改造之前，減少改造阻力，有效提高改造效率。

先自治、后改造，與基層社會治理相融合

南寧市老舊小區共有911個，大多數沒有業委會和物業管理。小區居民如何發動、改造意願怎麼征集，后續維修資金怎麼歸集使用、施工過程誰來監督等，都是改造工作需解決的問題。

南寧市推出“先自治、后改造”的工作模式，創新提出成立業委會的過渡性居民自治組織“老友議事會”，以“協商·共治·家園”為宗旨，服務於改造全過程，包括小區居民宣傳發動、意願征集、改造方案討論確定、居民出資歸集及后續長效管理等。同時，引進國內社區協商領域的專業團隊對社區工作人員和老友議事代表進行培訓，幫助居民學會議事規則方法，提升參與意識和能力，確保“老友議事會”規范、高效、持續性地議事。

通過“老友議事會”積極協調，改造意見統一難、改造費用收繳難、改造后期維護難等問題得到快速解決。如南寧市皮鞋廠第二生活區、南寧市城市內河管理處宿舍“老友議事會”僅用十余天就完成小區居民100%出資部分資金的歸集﹔南寧市財政局宿舍改造項目通過多次召開“老友議事會”專題會，就小區停車位設置方案達成一致意見。

“老友議事會”推動了城市基層社會治理由社區向居民小區有效延伸，為打通城市基層社會治理的“最后一公裡”提供了成功案例。

引進國有企業平台公司統一運營

推動城鎮老舊小區改造，資金是關鍵。南寧市老舊小區存量大，戶均投入約2萬元，改造資金整體不足、缺口較大，通過財政投入單一渠道解決資金問題存在較大困難。

南寧市本級老舊小區改造採取“中央補助+平台公司融資”的資金模式，通過國有企業平台公司統一實施老舊小區改造，引進平台公司南寧威寧集團作為項目業主統一運營，做到改造標准統一。建立多元化融資機制，探索試行“發行老舊小區改造專項債+向銀行借貸”相結合，有效解決了改造資金不足、籌措難的問題。

投資后，如何產生經濟效益？體量小甚至為獨棟的小區改造后難以產生經濟效益，回報率低。體量大且小區公共區域較為充裕的小區，可在小區投入社區養老、托幼、醫療、助餐、超市、文體等公共服務設施建設改造，開拓銀發消費、幼兒消費、綠色消費等新消費模式，並合理開發利用小區紅線外消極空間，通過獲得特許經營權、公共位置廣告收益和有償提供便民服務等途徑收回投資成本。此外，通過社區運營和智慧化物業管理，實現社區經濟O2O商業運營模式，取得智慧物業數字經濟收益，形成投資回報渠道，彌補對體量小老舊小區改造資金的投入。