多举措推动城镇老旧小区改造工作

面向社会公开报名、设立“老友议事会”、国企平台融资参与改造……南宁市采取多种举措，推动城镇老旧小区改造这一重大民生工程和发展工程，独创了“南宁模式”。尤其是“老友议事会”，被列入住房城乡建设部《城镇老旧小区改造十点成果汇编》。近日，广西住房和城乡建设厅下发通知，向全区各地推广南宁市城镇老旧小区改造工作经验做法。

240个小区列入改造计划

房屋结构老化、配套设施缺失、道路破损、车辆停放杂乱无章、小区环境脏乱差，是大多数人对老旧小区的第一印象。

据2019年全区棚户区和城镇老旧小区调查摸底工作初步统计，南宁市2000年底前建成的小区共计911个、涉及住房11.39万套、栋数4915栋、总建筑面积约1025.16万m2。其中，2019年已实施改造的老旧小区共计18个、涉及住房0.3万套。

根据广西住房和城乡建设厅近日印发的《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》，2020年国家下达广西城镇老旧小区改造任务为1363个小区，涉及居民16.7万户（套）、楼房7726栋，总建筑面积1236.28平方米。

其中，南宁市涉及小区为240个，户数达32861户，小区内楼栋数共1151栋，总建筑面积超226.53万平方米。其中，2020年南宁市本级老旧小区改造计划共212个，涉及户数31344户、总建筑面积约215.94万平方米。

2020年全区城镇老旧小区改造项目，将于2020年9月30日前开工建设。

党建引领，面向社会公开报名

老旧小区改不改？改什么？怎么改？老旧小区的居民最有发言权。南宁市按照“业主主体”原则，创新开展面向社会公开受理老旧小区改造报名，通过对公开报名申请人“至少有1名为中共党员”的条件设置，引导党员自发参与、主动担当，影响和带动身边的邻居积极参与小区改造提升。据统计，2020年4月受理公开报名小区123个，申请人中共党员占46.6%。

注重居民意愿。同步开展“城区筛选上报”和“面向社会受理报名”，以居民改造意愿为首要考虑因素，充分发掘符合改造条件的小区并将其纳入全市老旧小区改造项目储备库，按照“成熟一批、改造一批”的原则，甄选出居民改造意愿强烈的小区优先纳入改造计划，使其发挥样板作用，从而促进全市老旧小区改造成片、全面铺开。

变“要我改”为“我要改”。老旧小区改造涉及面广、体量大，居民需求不一，对改造的迫切程度不同。南宁市率先试行面向社会公开受理报名，将统一认识、统一协商、统一意见的环节前置，将问题前置并暴露在项目改造之前，减少改造阻力，有效提高改造效率。

先自治、后改造，与基层社会治理相融合

南宁市老旧小区共有911个，大多数没有业委会和物业管理。小区居民如何发动、改造意愿怎么征集，后续维修资金怎么归集使用、施工过程谁来监督等，都是改造工作需解决的问题。

南宁市推出“先自治、后改造”的工作模式，创新提出成立业委会的过渡性居民自治组织“老友议事会”，以“协商·共治·家园”为宗旨，服务于改造全过程，包括小区居民宣传发动、意愿征集、改造方案讨论确定、居民出资归集及后续长效管理等。同时，引进国内社区协商领域的专业团队对社区工作人员和老友议事代表进行培训，帮助居民学会议事规则方法，提升参与意识和能力，确保“老友议事会”规范、高效、持续性地议事。

通过“老友议事会”积极协调，改造意见统一难、改造费用收缴难、改造后期维护难等问题得到快速解决。如南宁市皮鞋厂第二生活区、南宁市城市内河管理处宿舍“老友议事会”仅用十余天就完成小区居民100%出资部分资金的归集；南宁市财政局宿舍改造项目通过多次召开“老友议事会”专题会，就小区停车位设置方案达成一致意见。

“老友议事会”推动了城市基层社会治理由社区向居民小区有效延伸，为打通城市基层社会治理的“最后一公里”提供了成功案例。

引进国有企业平台公司统一运营

推动城镇老旧小区改造，资金是关键。南宁市老旧小区存量大，户均投入约2万元，改造资金整体不足、缺口较大，通过财政投入单一渠道解决资金问题存在较大困难。

南宁市本级老旧小区改造采取“中央补助+平台公司融资”的资金模式，通过国有企业平台公司统一实施老旧小区改造，引进平台公司南宁威宁集团作为项目业主统一运营，做到改造标准统一。建立多元化融资机制，探索试行“发行老旧小区改造专项债+向银行借贷”相结合，有效解决了改造资金不足、筹措难的问题。

投资后，如何产生经济效益？体量小甚至为独栋的小区改造后难以产生经济效益，回报率低。体量大且小区公共区域较为充裕的小区，可在小区投入社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、文体等公共服务设施建设改造，开拓银发消费、幼儿消费、绿色消费等新消费模式，并合理开发利用小区红线外消极空间，通过获得特许经营权、公共位置广告收益和有偿提供便民服务等途径收回投资成本。此外，通过社区运营和智慧化物业管理，实现社区经济O2O商业运营模式，取得智慧物业数字经济收益，形成投资回报渠道，弥补对体量小老旧小区改造资金的投入。