人民網“七問業委會”系列報道

七問業委會:健康發展,路在何方?

2019年08月25日10:27  來源:人民網
 
原標題:七問業委會:健康發展,路在何方?

【編者按】

20世紀90年代,商品房改革浪潮涌動,“業主”成為新生的社會群體,業主委員會(下稱業委會)順時而生。然而,自1991年內地首家業委會成立以來的20多年間,各地有關業委會成立難、履職難的報道頻頻見諸媒體。盡管《物權法》以人大立法的高度明確了業委會的法律地位,各地業委會發展仍未走出困境。近期,人民網派出多路記者採訪求証、請教專家學者,回顧業委會發展歷程,聚焦業委會發展困境,剖析個中深層次原因,推出“七問業委會”系列報道,對其中普遍存在的問題進行建設性的探討。同時,記者也深入調研各地支持業委會發展的新舉措及部分小區業委會履職的新做法,探討哪些成功經驗更有利於推進業委會工作向好發展。

新聞回顧:

六問業委會:海外也有"業委會"嗎?都有哪些"神操作"?

五問業委會:支持業委會發展,各地“套路”哪家強?

四問業委會:優質業委會,到底長啥樣?

三問業委會:路漫漫其修遠兮,誰能幫忙履好職?

二問業委會:這麼近、那麼遠,業委會成立咋這麼難?

一問業委會:“國家規定”頒布10年,各地業委會日子過得咋樣? 

近期,人民網記者分赴各地實地走訪,充分咨詢業內專家學者觀點意見,推出了系列報道。前6篇文章分別介紹了業委會所面臨的尷尬、業委會成立難的原因、業委會該如何履職以及海外國家業委會的運行等,讓讀者對業委會有了更深入的了解與認知。

業委會在維護業主權益、維系社區穩定和諧方面的作用已無需贅言,但由於業委會發展問題具有復雜性,一些問題在短期內難以解決。住宅房產事務是涉及全社會層面的公共事務,相關領域專家認為,隻有不斷完善相關“頂層設計”,才能讓業委會發展有法可依、有本可循,如進一步明確《物權法》對業主財產關系及財產(物)權利歸屬的界定、鼓勵地方立法、積極推廣相關司法經驗等。

我們希望借助這組報道,讓更多的人了解業委會,提高自身借助業委會力量解決實際生活中遇到的難題的能力。在本組系列報道即將完結之際,我們梳理歸納了相關管理部門、業內專家學者的建言與智慧,看看還有哪些角度探討進一步推動業委會健康發展。

政府層面:多元考評、加大幫扶

促進業委會健康發展,除做好立法層面的“頂層設計”,離不開政府的積極作為、科學作為。有專家提出,各地可將業主組織的成立率納入基層政府及管理部門的考核指標,多元考評,鼓勵各級政府、各部門在職權范圍內積極作為,避免不作為或亂作為,不斷優化發展環境。基層政府工作人員存在專業短板,是不能忽略的事實。對此可將多元主體納入考評,提高各方參與度。一方面,可以將街道辦事處、居委會、業主、業主委員會、物業公司、開發商等主體都納入基層管理的評價體系中,建立自評、他評、互評相結合的多種評價體系,增強各主體的參與性﹔另一方面,可以針對不同主體的特點,設定不同的考評角色與考評內容,提高評價的針對性與有效性。

在調查走訪過程中,許多業主都對“公維基金”的使用和監管提出了質疑。對此,中國物業管理協會回應稱,可從創新業主表決方式、簡化維修資金使用程序、暢通應急使用渠道等方面探索解決之道。

還有的專家呼吁政府層面可以給予更多政策支持。近年來,政府對正式的社會組織都有不少扶持幫助政策,如能給予業委會等業主組織以明確的定性與定位,讓其充分享受政府的扶持政策,也不失為一種幫助業委會走上正軌的好辦法。

黨組織層面:有效嵌入,強化引領作用

“單純依靠房地產行政主管部門的力量,難以解決當前推行業主大會制度面臨的問題,而通過社區治理體系,加強社區黨組織、社區居民委員會對業主大會和業主委員會的指導和協助,則可以充分發揮基層社區在地緣、設施、經驗和人力資源等方面的優勢。”此前的系列稿件中提到,由於多方原因,業委會和物業之間一直糾紛不斷。對此,中國物業管理協會相關負責人回應稱,應充分發揮黨的政治優勢和組織優勢,把黨的組織有效嵌入業委會和物業企業中。建立健全以街道和社區黨組織為核心的組織體系和工作機制,建立街道社區黨組織領導下的聯動服務機制,以解決突出問題為突破口,以有序的小區治理促進社區治理,不斷強化政治引領、組織引領、能力引領、機制引領。

此外,中國物業管理協會相關負責人還提到,可推進建立街道、居委會、業委會、物業服務企業、業主共建共治共享機制。“可以借鑒杭州的經驗,通過法定程序推動‘雙向進入、交叉任職’,提升組織合力。比如,可推薦社區‘兩委’班子成員進業委會,推薦黨小組長和樓道長擔任業主代表,推薦業委會主任、物業企業負責人擔任社區黨委或居委會兼職委員。”該負責人說,這樣能更好地明確職責分工,使各方“合成一股力、擰成一股繩”,形成同頻共振、同向發力的組織體系。

業主層面:積極參與,提升專業素養

雖說業委會是為業主服務的,但這並不意味著推動業委會健康發展,業主可以作壁上觀、坐享其成。相反地,作為一名普通業主,無論是提高社區公共事務參與積極性,還是補齊業主組織、業委會的相關知識短板都很有必要。

事實上,業主參與積極性不高並不是中國獨有的問題,這在美國、韓國等國家一樣存在。缺乏發動業主參與治理的機制是業主參與度低的一個重要原因。如何讓盡可能多的業主參與到社區事務中,讓他們在參與治理的過程中感悟“社區治理”是業主自己的事務,跟每一個業主都息息相關,是我們從制度設計上應當考慮的方面。

就提升業主的專業素養而言,這離不開國家和政府的引導與培育。專家建議,在對基層街道進行培訓的同時,也需要對社區業主進行相關領域專業知識的宣傳和培訓。同時,社區業主也需要主動學習、積極參與社區管理實踐活動,在學習中實踐,在實踐中學習。

“此外,業主需要有規則意識,切忌以激情替代規則﹔要有共管意識,在規則之內努力團結大多數,才能更好地開展工作﹔最后,還要懂得接納與自己不同的意見。雖然這很難,但這正是一名合格的業主和一個成熟的業主組織所必須具備的素養與能力。”

“從理論上推導和社會實踐情況看,業主委員會未來的發展還值得進一步探索。”業主事務專家、河南財經政法大學物理管理專業客座教授舒可心在採訪中指出,當前的業委會模式存在的主要問題和小區體量過大分不開,對此,舒可心建議可以實行小區街區化管理,將小區體量劃小,一個樓一個小區,一個樓一個物業管理單位,這樣糾紛就會減少很多。

在推進社會更加民主化、法制化的進程中,以業委會為代表的業主組織,應該而且能夠發揮更大的作用。我們期待業委會的健康發展,期待這一居民自治組織能為建設富強、民主、文明、和諧、美麗的社會主義現代化強國貢獻更大的力量。

(本文執筆丁濤、曾帆、夏曉倫、孫紅麗,感謝中國物業管理協會,北京市海澱和諧中心主任、中國人民大學公共政策研究院社區治理與政策研究中心主任陳幽泓,業主事務專家、河南財經政法大學物理管理專業客座教授舒可心,北京市物權法研究會秘書長、北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強對本文的指導與建議)

后記:“七問業委會”報道擊中痛點 引多地業主熱議

業委會相關事宜關系著廣大業主的切身權益,從8月19日起,人民網推出“七問業委會”系列報道,陸續刊發7篇稿件。從“業委會成立為啥難”到“如何幫助業委會更好履職”,系列報道中對於當前業委會存在問題的探討,擊中眾多業主的痛點。網友們紛紛在相關微博話題下留言,既有反映問題、吐苦水,也有對系列報道的點贊、對未來發展的建議。

網友“陳以沫ANN”:我們小區也正要成立業委會,感覺有點麻煩。人民網這個報道很及時,關注了。

網友“Amily”:真的是光大業主們的心聲,感覺文章裡提到的每一條都是成立業主委員會的阻力。

網友“追風”:“業主專業知識匱乏是內因,個別政府指導部門不作為、亂作為是外因,物業企業和開發商從中作梗是雜因。”說得太到位了!

網友“暘雨時若”:成立個業委會不會一天兩天的事,也不是一年兩年的事,街道,房管局…不知得跑上幾回。

網友“幸福發酵中”:我們小區業委會換屆受各種阻礙,最后換來推倒重來的結果,現在依然沒有業委會。據說原來業委會十年從來沒召開過業主大會。

網友“左祥玉”:我們小區沒有業委會,大修金已被動用,小區管理得像棚戶區一樣。

網友“uangsl”:希望物業的評級加入業主評價制度, 評級時提供一個業主給物業打分評價的平台。

網友“愛國者琅琊居士”:希望政策對業委會賦能、監督和有效管理,讓每個小區都能健康運行,與物業、黨支部共同維護和發展小區。

網友“x兄貴趙二狗”:希望有完善的物業法,有法可依辦事就容易多了,既能整治一些不合規矩的物業,又能讓不懂物業工作職責的業主少些胡攪蠻纏。

(責編:李敏軍、陳露露)